Adol.cz

Za rok a půl, který uplynul od našeho prvního rozhovoru s Tomášem Kučerou, se hodně změnilo. Tehdy měl Tomáš 63 investičních bytů a mnoho lidí jeho příběh neznalo. To se od té doby změnilo a Tomáš se stal mezi investory takovým "guru" investování do nájemního bydlení. Ať vám třeba myšlenka pasivního příjmu a starost o nájemní byty přijde příliš komplikovaná, tak musíte uznat, že Tomáš za ty roky na své cestě nasbíral obrovské množství zkušeností. Ty se vám snažíme předkládat v našem investičním seriálu. Protože uplynulo více jak 1,5 roku zajímalo mě, kam se Tomáš Kučera posunul. Kolik má dnes nemovitostí, jak jde byznys, jak se mu hledají nové investice, jak nájemníci platí nebo jak hledá další financování. Oproti prvnímu rozhovoru, který byl více technický a ptal jsem se Tomáše na konkrétní postupy, je tento rozhovor spíše o změnách na trhu, o vývoji v Tomášově byznysu apod. Odkaz na software na správu nemovitostí: https://www.zvladneme.cz/ Odkaz na Tomášovi stránky: https://www.tk1.cz/ Odkaz na blog

Pokud chcete od června 2021 využívat naplno Katastr nemovitostí, určitě se vám hodí tento praktický návod, jak si zřídit dálkový přístup do katastru nemovitostí. Ve videu najdete kompletní popis celého postupu, včetně odkazu na formulář žádosti. Dozvíte se, jak takový formulář vyplnit, kam a jak jej poslat a jak dokončit registraci samotnou. Ve videu se také dozvíte, proč je dobré si zřídit více přístupů v rámci týmu.   Video na Youtube: https://youtu.be/APs5KStWP3w Odkaz na formulář žádosti: https://www.cuzk.cz/getattachment/d3fbd224-61ec-4abf-aa34-29422f17ca80/Bezny-(platici).aspx Odkaz na nahlížení do katastru nemovitostí (neplacený): https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ Odkaz na dálkový přístup do katastru nemovitostí (placený): https://www.cuzk.cz/aplikace-dp Odkaz na úschovnu Czechpointu: https://www.czechpoint.cz/uschovna/  

Katastr nemovitostí nebude od června veřejný. Odhaduji, že se více jak 1/4 obyvatel nedostane k původně veřejnému registru. Poslechněte si toto video a buďte připraveni, než na trhu nastane panika. Bude to již brzy. A že jste o tom nevěděli? Nečtete noviny? Ono to možná bude tím, že Katastr nemovitostí veřejnost o této zásadní změně de facto neinformoval - tedy v médiích určitě ne. Pokud jste navíc realitní makléři, právníci, správci nemovitostí, investoři, účetní nebo zkrátka potřebujete nahlížení do Katastru ke své každodenní práci, dotkne se tato změna zásadně zejména Vás. V následujících minutách se dozvíte co se chystá, od kdy budou změny platit a jak se na to můžete připravit.

Je-li správně provedená obhlídka investičního bytu důležitá a komplikovaná, pak prohlídka celého bytového domu je ještě o úroveň těžší. Je nutné si totiž uvědomit, že v případě problémů v domě, který je celý váš, zůstane veškerá zodpovědnost i celkové náklady na vás. Vlastníte-li v domě 1 byt, pak se o vše postará (většinou) předseda společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo pověřený správce. Náklady na opravu střechy nebo prasklého topení se rozdělí mezi všechny vlastníky bytů a uhradí se z fondu oprav. Do něho si spoluvlastníci "spoří" prostředky právě na opravy nebo větší investice, jako jsou plastová okna, zateplení apod. Je-li celý dům váš, musíte na takové investice myslet dopředu a to sami. V tomto videu poukazujeme na věci, kterých byste se určitě při první prohlídce investičního bytového domu měli všimnout. Řekneme si více o elektroinstalaci, stavu balkónů, vlhkosti v domě, stavu střechy atd. Samozřejmě výčet není kompletní, takže budeme rádi i za vaše připomínky, další tipy nebo i o vlastní zkuše

Pokud si někdo z vás myslí, že družstevní bydlení je přežitek, tak se velice mýlí. Vzhledem k tomu, jak banky zpřísňují své podmínky poskytování úvěrů, jak narůstá množství záznamů v bankovních a nebankovních registrech a v neposlední řadě jak přibývá lidí s nesplácenými dluhy, roste i obliba družstevního financování. To vše a mnoho dalších zajímavých informací mi prozradil Michal Moučka z bytového družstva "Jak bydlet doma". Michal je v současné chvíli předsedou 4 bytových družstev, která spravují (vlastní) přes 500 nemovitostí. Co mě mimo jiné překvapilo, že formou družstevního vlastnictví lze pořídit také dům nebo chatu, která je určena k bydlení. Diskutovali jsme o tom, jaké jsou vlastně podmínky financování nemovitostí pro družstevníky, jaké z toho plynou výhody pro ty, co družstvo řídí, jak je družstvo financované, apod. Chtěl jsem vědět co se stane, když někoho z družstva vyloučí, co z toho družstvo získá, o kolik peněz přijde družstevník. Hovořili jsme také o samotné správě družstva. Jak je komplikov

Víte, jak nakupovat a prodávat nemovitosti bez ověřování podpisů na kupních smlouvách? V minulém článku jsem psal o variantě, jak online podat kupní smlouvy na Katastr nemovitostí. I když se jedná o zrychlení a zjednodušení procesu převodu nemovitostí, stejně je v celém procesu ještě jeden nepříjemný “krok”, který zabere čas. Tím je ověřování podpisů. Jak si tedy v případě opakovaných převodů zjednodušit život tak, abyste nemuseli pravidelně stát fronty na poště nebo u notáře? Dnes se podíváme na další “hack”, který vám pomůže získat čas na důležitější úkoly.  Celý článek na blogu ADOLu: https://www.adol.cz/blog-podpisovy-vzor-zjednodusi-nakup-a-prodej-nemovitosti/

Pokud kupujete nebo prodáváte nemovitost jednou za život, možná vám dnešní tip nepřijde vůbec zajímavý a praktický. Budete v situaci, kdy u všech schůzek a podpisů chcete být osobně, kupní smlouvy nedáte z ruky, na katastr nemovitostí pojedete osobně a i v době Covidu si raději frontu u přepážky pěkně vystojíte. Co kdyby Vás náhodou chtěl prodávající nebo dokonce realitní makléř podvést nebo co kdyby jen udělali nějakou chybu, která Vás bude stát velké peníze. Přesto… jsou situace, kdy budete zvažovat, nejde-li náhodou celý proces podání smluv do Katastru nemovitostí zjednodušit. Co kdyby to šlo vše udělat na dálku? Online? Já vám dnes dokážu, že to jde a není to tak těžké.   Odkaz na článek na blogu ADOLu: https://www.adol.cz/blog-jak-prevest-nemovitost-na-katatsru-nemovitosti-online/

Před nákupem investičního bytu je potřeba udělat důkladnou prohlídku. Dnes si ukážeme jak na to. Projdeme si spolu virtuálně takovou prohlídku krok za krokem. Začneme venku obhlídkou domu, pokračovat budeme chodbou, kontrolou společných prostor až do bytu. Ukážeme Vám na co se zaměřit. Jak zjistíte je-li dům zateplen, kde, jak a proč kontrolovat stav a způsob zapojení energií atd. Tomáš Kučera má s prohlídkami a následnými rekonstrukcemi svých investičních bytů mnoho zkušeností a proto již ví, na co se při první obhlídce zaměřit. Berte výčet sledovaných věcí jako návod a ne jako vyčerpávající seznam položek. Určitě Vás napadnou další věci, které se musí zkontrolovat. Tak se s námi o ně podělte v komentářích. Tomáš Vám ve videu mimochodem vysvětlí, proč dnes kupuje některé byty i bez prohlídky. Více již v novém videu....   Staňte se součástí naší Facebook skupiny spolu s dalšími investory https://www.facebook.com/groups/adolmonitor/ Články z realitního světa na blogu ADOLu https://www.adol.cz/blog/ Pod

Předání bytu nájemníkovi a jeho převzetí zpět po ukončení nájmu je důležitý krok, který bychom neměli podceňovat. Necháme-li si podepsat dobře zpracovaný předávací protokol, kde myslíme na vše důležité, můžeme předejít mnoha sporům s nájemníky. Takový předávací protokol pro vás s Tomášem máme a v dnešním díle jej rozebíráme bod po bodu. Dozvíte se například, proč je dobré kromě stavů energií uvádět i čísla měřidel. Rozebíráme, proč je dobré evidovat počty předávaných klíčů, když vám nájemníci vrátí jen polovinu. Kdy vlastně vzít od nájemníka kauci a kdy mu ji musíte vrátit? Co je možné z kauce hradit a jak řádně vyúčtovat energie? Také se dozvíte, proč je potřeba do protokolu uvádět novou adresu nájemníka. To ale asi víte. Přece proto, abyste mu měli kam poslat vyúčtování... a také abyste věděli, kde ho najít, když vznikne nějaký nedoplatek :-) Odkaz na předávací protokol: https://www.adol.cz/wp-content/uploads/2020/11/Předávací-protokol-ukončení.docx Více již v novém videu.... Odkaz na Youtube: https:

Rekonstrukce bytu či bytového jádra je pro mnoho lidí velkým oříškem. A co když máte rekonstruovat investiční byt? V jaké kvalitě a z jakých materiálů rekonstrukci řešit? Je lepší dlažba, lino a co rozvody? Nechat plyn nebo předělat vše na elektřinu? Kam s odpadem? Je nutné řešit stavební povolení nebo stačí ohláška? Tomáš Kučera má s rekonstrukcemi svých investičních bytů mnoho zkušeností a proto jsme rekonstrukcím bytů věnovali celý díl. Podíváme se na to jak rekonstrukci plánovat, jak si sestavit rozpočet, jaká jsou potřeba povolení při menších a větších rekonstrukcích. Tomáš se podělil i o zkušenosti jak s řemeslníky, kteří mají rekonstrukci realizovat, komunikovat, jak hlídat časový harmonogram apod. Více již v novém videu.... Odkaz na Youtube: https://youtu.be/MUjyuvcbp9o   Staňte se součástí naší Facebook skupiny spolu s dalšími investory https://www.facebook.com/groups/adolmonitor/ Články z realitního světa na blogu ADOLu https://www.adol.cz/blog/ Podcasty - články, rozhovory, seriál: http

Dnešním hostem je Jan Halíř ze společnosti Hotel Solutions. Honza radí vlastníkům a pronajímatelům hotelů a penzionů již více jak 11 let nejen s provozem těchto zařízení, ale pomáhá také hotely prodávat. Protože je to obor, o který se investoři zajímají jak z pohledu dlouhodobé investice, tak se často ptají, zda je takový hotel vhodný jako spekulativní nákup, požádal jsem Honzu o rozhovor pro náš Youtube kanál. Nejprve jsme hovořili o současné situaci na trhu s ubytováním, který je současnou pandemií hodně zasažen. V rozhovoru probíráme chyby majitelů takových ubytovacích zařízení, které dělají při prodeji svých nemovitostí. Bohužel stejných chyb se dopouštějí i realitní makléři, kteří se na tento obor nespecializují. Z pohledu investic rozebíráme i problémy na straně zájemců o takové investice. "To, že rádi cestujete po Světě a bydlíte po hotelích neznamená, že dokážete takový hotel provozovat." Bavíme se o ekonomice, o provozu takových zařízení, ale také o tom, na co nesmíte zapomenout, pokud byste stáli

Mnoho investorů si myslí, že cenová mapa je jen papír, který dostanete od realitního makléře s "nějakou" cenou nemovitosti, kterou vám makléř potřebuje vnutit. My se vám dnes s naším hostem pokusíme ukázat, že cenové mapy jsou analytický nástroj, který může profíkům i začínajícím investorům pomoci se správným oceňováním nemovitostí jak při jejich nákupu, tak i při stanovení optimální výše nájmu. A nejen to. Poprosili jsme Ondřeje Hona z Cemapu, aby nám na praktických příkladech ukázal ne to, jak se cenová mapa tvoří, ale spíše, jak můžete takový analytický nástroj využít k "nacítění" lokality, získání přehledu o cenách bytů v místech, kde jste zatím neinvestovali, získat přehled o množství nabízených nemovitostí a jak výše nabídky ovlivňuje prodejní cenu apod. Tento praktický příklad jsme postavili na náhodně vybrané lokalitě (Jihlava), kde ani já ani Tomáš neznáme trh s byty a s nájemním bydlením. Ondřej Hon nám vypracoval 2 cenové mapy - prodej i pronájem a následně jsme pak pro vás rozebrali jednotlivé i

Vyjednávání o kupní ceně nemovitosti je umění. Pokud hledáte nemovitost pro sebe a našli jste krásnou nemovitost na vysněném místě, pár set tisíc víc nebo míň nehraje roli. Pokud jste ale investor, je cena často rozhodujícím kritériem a pokud nedokážete správně vyjednávat, může se z investice stát noční můra. V tomto díle se dozvíte pár tipů a triků jak si vyjednat lepší cenu nemovitosti, které můžete využít v praxi.   Na vyjednávání je např. důležité se předem připravit. Máte-li dostatek relevantních informací o nemovitostech v okolí a o místním realitním trhu, můžete je v průběhu vyjednávání využít ve svůj prospěch. Stejně tak se dozvíte, na co je dobré se ptát makléřů, na co majitele, co byste neměli nikdy na prohlídce prozrazovat apod.   Odkaz na Youtube: https://www.adol.cz/blog-online-kurz-12-dil-jak-si-vyjednat-lepsi-cenu-nemovitosti-tipy-a-triky/    

Každý, kdo se zajímá o nemovitosti a hledá způsob, jak takové nemovitosti koupit za lepší cenu, narazí dříve nebo později na nabídku nemovitostí, kterých se zbavuje stát např. prostřednictvím Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových - ÚZSVM. Prodej nepotřebného majetku často realizují státní organizace a využívají k tomu s oblibou výběrové řízení. To s sebou přináší hned první komplikaci a tou je zdlouhavost celého procesu. Výběrové řízení je totiž většinou realizováno obálkovou metodou, kdy musí zájemce dostatečně dopředu předložit svoji nabídku. Mohou uplynout týdny, než se dozvíte, zda jste vyhráli nebo ne. A pak se navíc může stát, že dáte nejvyšší nabídku a přesto musíte znovu bojovat s ostatními zájemci. Jak to? To vše se dozvíte v dnešním článku. Odkaz na blog ADOLu: https://www.adol.cz/blog-vyberove-rizeni-uzsvm-a-komplikace-spojene-s-koupi-nemovitosti-od-statu/

Myslíte si, že není možné získat při nákupu nemovitosti od realitní kanceláře zajímavou cenu? Jan Sznapka z Reality bez-starostí vám ukáže, jak na to. Sám je realitní makléř a investor. Specializuje se na nákup nemovitostí v původním stavu, kde je velký potenciál na zhodnocení nemovitosti formou rekonstrukce. Právě tyto nemovitosti jsou často inzerovány za nepřiměřeně vysoké částky, ale poptávka z řad koncových zájemců je minimální. Za prvé je v dnešní době těžké sehnat stavební firmy či řemeslníky na rekonstrukci a za druhé se s tím často lidé nechtějí zabývat. Chtějí koupit hotovou nemovitost, za kterou si rádi připlatí. Jan Sznapka kromě nákupu nemovitostí od realitních kanceláří využívá také přímé oslovení majitelů nemovitostí formou hromadné korespondence - rozesílkou dopisů. V druhé části rozhovoru rozkrýváme to, jaké nemovitosti přináší zajímavé investice, jak lidé reagují na dopisy, co se do takových dopisů píše, kolik taková rozesílka stojí, apod. Na Honzovi se mi líbí, že je to praktik, který skute

Jak přistupovat k nájemníkům a co dělat, když Vám neplatí nájem? Proč je nutné kontrolovat pravidelně platby nájemného? Jaké kroky činit vůči neplatičům nájemného, aby si z nás nedělali dobrý den? Tomáš nám v tomto díle odhalil postupy, které uplatňuje na neplatiče u správy svých více jak 60ti bytů. Odkaz na video:  https://youtu.be/D3r-xtZFcC8 Odkaz na blog ADOLu: https://www.adol.cz/blog-online-kurz-11-dil-jak-dostat-neplatice-z-bytu/   

Vždy jsem obdivoval příběhy lidí nebo firem, kdy jednotlivec nebo malý tým lidí, dokázali vytvořit něco, co se státu nepodařilo za desítky let. Navíc jde často o projekty nebo služby, u kterých byste očekávali, že je v zájmu státu tyto služby zajistit. Nikdy bych netušil, že se i nám v ADOLu podaří takový projekt postavit. Z pohledu financí jde o neziskový projekt, ale někdy zkrátka chcete udělat něco, co pomůže lidem a společnosti jako takové. Mluvím zde o projektu, kde jsme využili náš Monitoring úředních desek měst a obcí (www.edesky.cz) a postavili na něm unikátní portál s nabídkami práce obcí, měst, krajů, státních a polostátních organizací www.pracujteprostat.cz . Odkaz na blog: https://www.adol.cz/blog-udelali-jsme-za-30-dni-to-co-stat-nezvladl-za-30-let/

Michal Matouš z Cashflow klubu mě pozval na živý seminář, který se týkal mých zkušeností s problémovými nemovitostmi. Těm se věnuji od roku 2010 a díky tomu také vznikl projekt Monitordražeb.cz, který od roku 2017 funguje pod značkou ADOL. V průběhu 2 hodin jsem se snažil seznámit diváky s problematikou zadlužených nemovitostí, s jejich potenciálem, riziky takových nemovitostí apod. Odpovídal jsem také na hodně dotazů, které přišly přímo od diváků. Od těch jednodušších až po ty komplikované, na které by pomalu stálo vytvořit vlastní seminář :-)

V této složité a napjaté době, kdy se díky koronaviru očekává pád cen nemovitostí, je pro mne jednou z mála pozitivních změn zrušení předkupního práva. Předkupní právo, které bylo s koncem roku 2013 zrušeno, se do legislativy vrátilo 1.1.2018. Byla to velká a nepříjemná změna nejen pro investory a spekulanty, ale také pro mnoho vlastníků nemovitostí. Pokud jste v posledních dvou letech chtěli prodat například byt v bytovém domě, ke kterému patřilo garážové stání nebo sklep, určitě jste si zažili pár bezesných nocí. Tomu by mělo být od 1.7.2020 odzvoněno. Předkupní právo k podílům na nemovitostech se téměř kompletně ruší. Odkaz na blog ADOLu: https://www.adol.cz/blog-predkupni-pravo-k-nemovitosti-se-zasadne-zmeni-od-1-7-2020/  

Jaký je aktuální stav na trhu hypotečních úvěrů? Jaký vliv může mít koronavirus a nařízená karanténa na budoucí úrokové sazby a obecně na trh hypoték? Do dnešního rozhovoru přijal pozvání Jiří Pathy, generální ředitel Gepard Finance. Jirku považuji za velkého odborníka na úvěrový a pojišťovací trh. Kromě těchto otázek diskutujeme o možnostech pořízení úvěrů na investiční byty. Jak banky dnes banky přihlížení při vyřízení úvěrů k DTI , DSTI a k LTV. Zda je možná optimalizace zástav nebo jejich vyvázání. Jsou-li dnes výhodnější hypoteční úvěry nebo úvěry ze stavebního spoření. Více již v novém videu.... Více již v novém rozhovoru... Odkaz na Youtube: https://youtu.be/QfaeQQhkAT0 Odkaz na blog ADOLu: https://www.adol.cz/blog/